مسکن 1402 در سیاه چاله - آقای ابوالفضلی

به گزارش آقای ابوالفضلی، بازیگران اصلی بازار مسکن که اکثریت آنها امروز در صحنه حضور ندارند، در آغاز سال تازه و بعد از پشت سر گذاشتن دوره تاریخی رکود و تورم مسکن، با وضعیتی بدتر از 5 سال گذشته روبرو هستند؛ تقاضای مصرفی و ساختمان سازها دو گروه اصلی بازیگر (فعال) بخش مسکن و ساختمان هستند که رونق ملکی فقط و فقط با حضور توام و پایدار این دو گروه شکل می گیرد و در عین حال، این رکود تورمی بیش از هر کسی، حال و آینده این جماعت را تخریب و ویران می نماید.

به گزارش دنیای اقتصاد، مسیر خروج از بدترین رکود حاکم بر بازار مسکن کجاست؟ آنالیز های آماری به همراه تحلیل شرایط بازار املاک ایران در قالب مقایسه آنچه در این عصر جهش قیمت (سال های 97 تا انتها 1401) رقم خورد و آنچه به شکل روند طی سه دهه اخیر در مسکن رخ داده است نشان می دهد، اکنون و در شروع سال 1402، طولانی ترین رکود به همراه شدیدترین جهش قیمتی در بازار مسکن به ثبت رسیده است. دوره 5ساله 97 تا 1401، سراسر برای هر دو حوزه معاملات خرید و ساخت وساز، به رکود گذشت؛ آن هم از نوع رکود شدید توام با تورم شدید. این عصر 5 ساله رکود تورمی در شرایطی رخ داد که بازار مسکن از ابتدای دهه 70 -که داده های آماری برای این بازار موجود است- تا قبل از سال 97، همیشه در هر بازه 5 ساله، یک چرخه تقریبا کامل رونق-رکود را به شکل حدود 2 سال رونق و حدود 3 سال رکود تجربه می کرد. بنابراین، 5 سال اخیر بازار مسکن، کاملا با همه دوره های قبل تر متفاوت بود به طوری که، در یک عبارت ساده، این تفاوت را می توان به شکل رکورد طولانی ترین رکود مسکن و بالاترین تورم مسکن بیان نمود. بازار مسکن به عنوان بخش مهم اقتصاد ایران با این سفر 5 ساله در مسیر رکود تورمی، اکنون در یک سیاه چاله قرار گرفته است؛ فضایی که یک نیروی گرانشی بسیار قدرتمند، سرمایه های مستعد فعالیت های مولد را به سمت خود بلعیده و باعث از کار افتادن نبض طبیعی بازار، تخریب قدرت خرید و سلب قدرت فراوری مسکن شده است.

تابلوی خطر از مختصات عصر تاریخی مسکن در ایران

سه نماگر آماری، شرایطی که بر خانه اولی ها، سازندگان مسکن و باقی طیف فعال در بازار املاک ایران طی 5 سال گذشته (عصر تاریخی رکود و تورم ملکی در اقتصاد ایران) گذشت را خیلی صریح و ساده روایت می نماید. این سه شامل اندازه رشد قیمت آپارتمان، حجم معاملات خرید خانه و بعلاوه تیراژ فراوری مسکن است که همگی در مسیر تحدید قدرت خرید مسکن و سقوط به سیاه چاله رکود، طی این 5 سال حرکت کردند. در فاصله ابتدای 97 تا انتها 1401، قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 12 برابر شد که در مقایسه با همه دوره های جهش قیمتی طی سه دهه گذشته، بیشترین تورم ملکی به حساب می آید؛ جهش قیمتی اوایل دهه70 در بازار مسکن تهران به اندازه 2/ 7 برابر بود و بعداز آن، جهش هایی که در ابتدای دهه80، اواسط دهه80 و ابتدای دهه90 در قیمت مسکن ایجاد شد به ترتیب با ابعاد حدود 2/ 6 برابر، 2/ 7 برابر و 2 برابری بود. بنابراین شدیدترین جهش قیمت مسکن در همین 5سال اخیر رخ داد. این جهش باعث رکود تاریخی در معاملات خرید به علت تضعیف دومینویی قدرت خرید تقاضای مصرفی شد. میانگین حجم سالانه خرید آپارتمان در 5 سال گذشته 40 درصد کمتر از سال های قبل از این دوره -که بازار مسکن شرایط متعارفی داشت-بوده است. در غیاب تقاضای مصرفی، عمده معاملات خرید مسکن در سال های اخیر به وسیله تقاضای غیرمصرفی (جریان غیرمولد) انجام شد. سومین نماگر در تابلوی هشدارآمیز بازار مسکن در شروع سال نو به سقوط نبض فراوری مسکن در عصر 5 ساله گذشته بازار ملک مربوط است. سیاه چاله ای که بازار مسکن را بلعید باعث شد حجم واقعی سرمایه گذاری ساختمانی در کشور در فاصله ابتدا تا انتهای دهه90، به اندازه 40 درصد افت کند و تیراژ فراوری مسکن در 5 سال گذشته به حدود نصف آنچه احتیاج بازار است، سقوط کند.

سیاه چاله چگونه شکل گرفت؟

نیرویی که باعث شده بازار مسکن در سیاه چاله رکود قرار بگیرد و فعالیت های طبیعی و اصلی این بازار به هم بریزد و مختل گردد، تورم و انتظارات تورمی است. اینکه چگونه عاملی تحت عنوان رشد سطح عمومی قیمت ها (تورم) و بعلاوه ترس از افزایش بیشتر قیمت ها در آینده (انتظارات تورمی) به عنوان دو عامل بیرونی بازار مسکن باعث رکود تورمی در درون بازار مسکن شده است را می توان در نتیجه یک نظرسنجی که سال 1400 به وسیله ایسپا انجام شد و گزارش تحلیلی آن در تاریخ 15آذر همان سال در دنیای اقتصاد به چاپ رسید، جست وجو کرد و به جواب رسید. در آن نظرسنجی معین شد 52 درصد مردم (در نمونه گیری صورت گرفته)، ترجیح می دهند سرمایه خود را در بازارهای غیرمولد با اولویت ملک و سپس ارز و طلا و رمزارز، سرمایه گذاری نمایند. این میل به سرمایه گذاری در بازارهای غیرمولد به خاطر کوشش برای حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم به عنوان تخریبگر قدرت خرید است. از آنجا که میانگین سالانه تورم مسکن طی ادوار گذشته از تورم عمومی بالاتر بوده و در دوره 5 سال گذشته، این فزونی بسیار بیشتر از روند تاریخی نیز بود، افراد با انگیزه بیشتری سراغ خریدهای سرمایه ای ملک رفتند. به این ترتیب تورم و انتظارات تورمی در نقش معمار یا نیروی جاذبه سیاه چاله مسکن، در سال های اخیر، از یک سو فنر تقاضای مصرفی خرید را فشرده و فشرده تر کرد و از سوی دیگر باعث سرخوردگی سرمایه گذاران ساختمانی (جریان مولد) و رکود فراوری شد.

شرط خر وج از سیاه چاله چیست؟

بازار مسکن 1402 با همین شرایط (رخدادهای 5 سال گذشته) کار خود را از امروز شروع می نماید. البته با شکل سنتی، معاملات مسکن با تغییر سال، معمولا تا اواسط اردیبهشت با ضعیف ترین حالت ممکن پیش می رود تا جهت و سمت و سوی بازارها و اوضاع در سال نو برای فعالان روشن گردد. با این حال شرایط کلی بازار ملک همچنان تحت تاثیر نیروی گرانشی سیاه چاله ای است که کماکان و به رغم عبور گسترده قیمت مسکن از سطح متعارف خودش، خرید ملک از منظر تقاضای سرمایه ای، صرفه دارد. آیا بازیگران اصلی مسکن باید تا انتها سال نو این شرایط را مشابه 5 سال گذشته تحمل نمایند؟

جواب به شکل مشروط، قابل ارائه است؛ پاسخ این گونه می تواند مطرح گردد که بازار مسکن چگونه از سیاه چاله خارج می گردد یا به عبارت دیگر معمار تورم مسکن چگونه از پا درخواهد آمد؟

مشکل بزرگ تر از رکود تورمی مسکن آن است که سیاستگذار در مواجهه با این مساله، سیاست کم اثر یا راه حل فرعی را جلو می برد. سیاستگذار مسکن در این سال های اخیر با غفلت از آنچه باعث بدبختی این بازار و مصیبت برای مصرف نماینده و فراورینماینده مسکن شد، حل مشکل را در ترمیم نبض فراوری دنبال کرد. این راه حل اما گزینه دوم برای تنظیم بازار مسکن باید باشد. گزینه اول اصابت قرار دادن معمار تورم مسکن است که باید در قالب همان مهار تورم در بیرون بازار در دستور کار دولت قرار بگیرد تا از این طریق، نیروی گرانشی سرمایه های مستعد فراوری مسکن به سمت سرمایه گذاری غیرمولد خاموش گردد و در نهایت، بستر و شرایط رونق مسکن فراهم بیاید. در صورتی که بیرون بازار مسکن عملیات مهار تورم و حذف زمینه های مالی و غیرمالی انتظارات تورمی انجام نگردد هر نوع اقدام و هزینه برای افزایش فراوری مسکن به مثابه آب ریختن روی آتش بدون مهار سرچشمه آتش است. طی این سال ها یک ریسک غیرمالی باعث هجوم سرمایه ها به بازارهای دارایی و از سکه افتادن بخش واقعی اقتصاد شد؛ آن ریسک باید در اولویت حل و فصل قرار بگیرد.

در حوزه اقتصاد نیز مهار صعود تورم عمومی به سطح بالاتر از سطح تاریخی چند دهه اخیر (بالای 40 درصد)، فوری ترین اقدام باید باشد با این هدف که شرایط برای خرید گران ترین کالای مصرفی خانوارها یعنی مسکن، بعداز 5 سال خاتمه در مسیر بهبود، تغییر جهت دهد. خانوارهای متقاضی خرید یا اجاره مسکن و بعلاوه سازندگان مسکن در شرایطی وارد بازار 1402 می شوند که پنج حالت نامطلوب در این بازار حاکم است؛ فشار بالای تورم مسکن، سکته کامل قدرت خرید مصرف نماینده، سکته ناقص قدرت مالی فراورینماینده، بیم شدید و امید ضعیف مستاجرها نسبت به تورم اجاره و بی سیاستی سیاستگذار برابر وضع موجود. دولت در چنین شرایطی و برای آنکه به این تصمیم برسد که راه پیموده شده نادرست بوده است، باید کارنامه دو ساله به توضیح زیر ارائه کند. بند بند فهرست سیاست ها، طرح ها و برنامه هایی که اجرا نموده به اضافه اهداف تعریف شده برای هر کدام و از این دو مهم تر، اندازه تحقق اهداف و بازدهی تصمیمات را مو به مو توضیح دهد تا هم خودش و هم بازار نسبت به آنها قضاوت نمایند. این کار باعث خواهد شد راه درست سیاستی برای بازار مسکن فعال گردد.