یپامد بزرگ جهش کشوری قیمت ملک در بهار 98 بر تیراژ عرضه مسکن - آقای ابوالفضلی

به گزارش آقای ابوالفضلی، خبرنگاران: رکود فروش مسکن در استان ها طی بهار سال جاری باعث عقبگرد ساخت وسازهای مسکونی شد. اطلاعات جدید مرکز آمار نشان می دهد در اولین فصل از سال 98 تیراژ ساخت مسکن در کشور 16 درصد نسبت به زمستان سال قبل کاهش یافت و در عین حال از میزان رشد مثبت در مقایسه با بهار سال قبل نیز کاسته شد.

به گزارش آقای ابوالفضلی در استان هایی که جهش قیمت مسکن قابل توجه بوده، افت شدید معاملات ملکی اثر مستقیم بر فرایند ساخت و ساز داشته است. عقب نشینی در تهران قابل توجه بوده است.

تازه ترین روایت رسمی از شرایط ساخت وسازهای کشوری مسکن از عقب نشینی سازنده ها از بازار ساخت واحدهای مسکونی حکایت دارد. آنالیز ها بر پایه آمارهای رسمی مربوط به تحولات کشوری بازار ساخت وساز مسکن که روز گذشته از سوی مرکز آمار ایران برای مقطع زمانی بهار 98 منتشر شده نشان می دهد در اولین فصل از سال 98 تحت تاثیر جهش قیمت در معاملات خرید آپارتمان، سازنده های گرفتار در باتلاق فروش نرفتن واحدهای آماده عرضه، نه تنها فعالیت های ساختمانی خود برای اجرای پروژه های جدید نسبت به یک فصل قبل از آن -زمستان 97-را کاهش دادند بلکه تحولات نقطه ای بازار ساخت وساز مسکن در 31 استان نیز با کاهش شیب رشد حجم ساخت وساز روبرو شده است.

به این ترتیب عقب نشینی سازنده ها از بازار ساخت وساز در بهار سال جاری را از دو زاویه چه به لحاظ تحولات فصلی و چه از نظر تحولات نقطه ای-بهار 98 در مقایسه با بهار 97-می توان شرح داد؛ بهار سال جاری عملیات ساخت نزدیک به 96 هزار واحد مسکونی در کشور آغاز شد؛ به این معنا که در 31 استان کشور برای ساخت حدود 96 هزار واحد مسکونی مجوز ساخت(پروانه ساختمانی)صادر شد؛ حجم ساخت وسازهای جدید در 31 استان کشور در این بازه زمانی-بهار 98-در مقایسه با یک فصل قبل -زمستان 97-تحت تاثیر عقب نشینی سازنده ها از بازار ساخت و ساز 16 درصد کاهش یافت.آغاز عملیات ساختمانی در پروژه های جدید برای احداث واحدهای مسکونی اگر چه در بهار سال جاری در مقایسه با بهار 97 معادل 6 درصد رشد مثبت را تجربه کرد اما از آنجا که در تمام فصل های سال 97 حجم ساخت وسازهای جدید در مقایسه با فصول مشابه سال 96 همیشه رشد بیش از 10 درصدی را تجربه کرد، کاهش شیب رشد ساخت وساز کشوری مسکن به کمتر از 10 درصد در بهار سال جاری، در واقع به نوعی، عقب نشینی فعالان ساختمانی از بازار ساخت وساز محسوب می گردد.

به این معنا که اگر چه حجم ساخت وسازها در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 معادل 6 درصد افزایش یافت اما میزان افزایش حجم ساخت و سازها در محاسبات مربوط به تحولات نقطه ای ساخت وسازهای کشوری دست کم در چهار فصل قبل از فصل بهار 98 همیشه بیش از دو برابر نرخ رشد 6 درصدی بهار سال جاری بوده است. زمستان 97 حجم ساخت وسازهای کشوری نسبت به ساخت وسازهایی که در زمستان 96 مجوز دریافت کردند 19 درصد افزایش یافت.این میزان افزایش در پاییز 97 در مقایسه با پاییز 96 برابر 14 درصد و در تابستان 97 در مقایسه با تابستان 96 معادل 15 درصد بود؛ ساخت مسکن در 31 استان کشور همچنین در بهار 97 در مقایسه با بهار 96 معادل 13 درصد افزایش یافت. آمارها نشان می دهد شیب رشد حجم ساخت وسازهای کشوری در بهار سال جاری در مقایسه با چهار فصل قبل از آن افت نموده است و این کاهش شیب رشد نیز به نوعی نشان دهنده عقب نشینی سازنده ها از بازار ساخت مسکن است.

به عبارت دیگر شیب تغییرات نقطه ای تیراژ عرضه مسکن که در طول چهار فصل سال 97 همیشه بیش از 10 درصد بود در بهار 98 به حدود 6 درصد کاهش یافت؛ از این رو می توان گفت بازار کشوری ساخت مسکن در بهار سال جاری هم به لحاظ تحولات فصلی و هم از نظر تغییرات نقطه ای با عقب نشینی سازنده ها از این بازار روبرو شده است. آنالیز ها حاکی است عقب نشینی سراسری سازند ه ها از بازار ساخت مسکن در بهار سال جاری به نوعی طبیعی و واکنش قابل پیش بینی سمت عرضه در برابر جهش قیمتی مسکن و سپس رکود معاملاتی املاک مسکونی است؛ در بهار سال جاری میانگین قیمت مسکن در 30 استان کشور(بدون محاسبه تهران) 45 درصد در مقایسه با بهار 97 افزایش یافت؛ با محاسبه تحولات قیمتی تهران در تغییرات کشوری قیمت مسکن این میزان رشد به مراتب بیش از 45 درصد خواهد بود.

در یک سال 97 نیز در 30 استان کشور بدون محاسبه تهران میانگین قیمت مسکن 27 درصد رشد کرد؛ این میزان افزایش قیمت مسکن در سال 97 اگر چه قابل توجه بود اما از آنجا که جهش قیمتی محسوب نمی شد، در ابتدا منجر به افزایش حجم ساخت و سازها به واسطه رونق معاملات خرید مسکن، فروش بخش قابل توجهی از واحدهای آماده عرضه سازنده ها به بازار و ترغیب سازنده ها به آغاز عملیات ساختمانی جدید شد.همین موضوع منجر به افزایش 15 درصدی حجم ساخت وساز در کشور در سال 97 در مقایسه با سال 96 شد.به عبارت دیگر در سال 97 رشد آرام قیمت مسکن، رونق معاملات خرید واحدهای مسکونی و افزایش حجم فروش واحدهای مسکونی سازنده ها در بازار کشوری مسکن انگیزه آنها را برای افزایش فعالیت در بازار ساخت وساز افزایش داد اما در سال 98 که شیب رشد قیمت مسکن در استان ها تند شد، قدرت خرید متقاضیان به واسطه افزایش قیمت مسکن و ناکارآمدی وام بانکی خرید مسکن کاهش یافت و سطح معاملات خرید مسکن با افت قابل ملاحظه روبرو شد، به دلیل گرفتار شدن سازنده ها در باتلاق فروش نرفتن واحدهای آماده عرضه، فعالیت های ساختمانی جدید تحت تاثیر قرار گرفته وکاهش یافت.

در واقع جهش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید خانوارها منجر به سخت شدن فرآیند فروش واحدهای آماده سازنده ها و در نتیجه کاهش آغاز پروژه های جدید ساختمانی در بهار 98 شد. در بهار سال جاری حجم فروش مسکن در معاملات کشوری واحدهای مسکونی در مقایسه با بهار سال قبل 30 درصد کاهش یافت. آنالیز های دنیای اقتصاد از شرایط بازار ساخت وساز مسکن با استناد به آمارهای رسمی ساخت وساز مربوط به مقطع زمانی بهار 98 نشان می دهد تحت تاثیر افت فصلی ساخت وساز و کم شدن شیب رشد نقطه ای ساخت واحدهای مسکونی در کشور انتظار می رود شیب رشد نقطه ای ساخت وسازهای کشوری، باز هم کاهش پیدا کند.

در صورت ادامه شرایطی که در بهار سال جاری در بازار ساخت وساز مسکن کشور تجربه شد (در صورت ادامه کاهش تیراژ فصلی ساخت مسکن)، همچنان عرضه جدید واحدهای مسکونی برای ششمین سال پیاپی کمتر از 400 هزار واحد خواهد شد. این میزان دست کم معادل ساخت 250 هزار واحد مسکونی کمتر از کف بحرانی ساخت واحدهای مسکونی در کشور طی یک سال است. از سال 93 تا 97 ساخت وساز در کشور در هر سال کمتر از 400 هزار واحد مسکونی بوده است؛ در سال 96 این میزان به کمترین حد خود طی بازه زمانی اعلام شده یعنی 330 هزار واحد مسکونی تنزل یافت.

اما این میزان با 15 درصد افزایش در سال 97 به 380 هزار واحد رسید. براساس احتیاجسنجی اجرا شده در طرح جامع مسکن برای پاسخ به احتیاج مسکن کل کشور در هر سال ساخت حدود 900 هزار واحد مسکونی مورد احتیاج است تا از این طریق تعادل بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی برقرار گردد. با این حال کف بحرانی ساخت وساز در طرح جامع معادل 550 هزار واحد مسکونی تعریف و اعلام شده است. به این معنا که در صورت کاهش تعداد ساخت وساز در کشور به کمتر از این میزان در هر سال، نه تنها امکان برقراری تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن وجود نخواهد داشت بلکه عدم تعادل موجود بین عرضه وتقاضا به حداکثر خواهد رسید و بازار قادر به پاسخگویی به حداقل تقاضای موجود مسکن نیز نخواهد بود.

مهم ترین اثر این بی تعادلی، کمبود شدید عرضه مسکن، اثر آن بر سطح قیمت ها و تورم ملکی و در نهایت کاهش مجدد حجم ساخت وسازها به واسطه نبود قدرت خرید در بازار مسکن و فروش نرفتن آپارتمان های آماده عرضه خواهد شد. این نارسایی به صورت یک فرآیند و یک چرخه معیوب ادامه خواهد یافت و مسائل موجود در بازار مسکن را دامن زده و افزایش می دهد.

عقب نشینی عمیق تر در تهران

آنالیز های دنیای اقتصاد بر پایه آمارهای رسمی نشان می دهد عقب نشینی سازنده ها از بازار ساخت وساز مسکن در تهران به مراتب بیشتر از عقب نشینی سازنده ها از بازار کشوری ساخت وساز است. در بهار 98 مجموعا حدود 15 هزار و 100 واحد مسکونی در شهر تهران مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان ساخت وساز در مقایسه با ساخت وسازهای زمستان 97 معادل 25 درصد کاهش یافت. این میزان در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 نیز با افت 23 درصدی روبرو شد.

این موضوع نشان می دهد عقب نشینی ساخت وساز در تهران به مراتب بیشتر از عقب نشینی ساخت وسازهای کشوری بوده است. در حالی که ساخت وسازهای کشوری مسکن در بهار 98 نسبت به زمستان 97 معادل 16 درصد کاهش یافت این میزان کاهش در ساخت وسازهای تهران در همین بازه زمانی 25 درصد گزارش شده است؛ همچنین در حالی که حجم ساخت وسازهای کشوری مسکن در بهار 98 نسبت به بهار 97 با رشد 6 درصدی روبرو شد اما در تهران حجم ساخت و سازها در این بازه زمانی 23 درصد افت کرد.

این موضوع ناشی از بیشتر بودن عمق رکود و جهش قیمت در بازار معاملات واحدهای مسکونی تهران در مقایسه با معاملات کشوری مسکن بوده است. بنابراین اثر این رویداد بر بازار ساخت وساز تهران نیز به مراتب بیش از اثری است که رکود و افزایش قیمت مسکن بر بازار ساخت وساز در سایر استان ها بر جای گذاشته است. به عبارت دیگر ضربه ای که ساخت وسازهای تهران از جهش شدید قیمت و سپس رکود عمیق در بازار معاملات مسکن دریافت کرد به مراتب بیشتر از ضربه ای است که بر بازار ساخت و ساز مسکن در 30 استان دیگر تحت تاثیر این موضوع وارد شد.

تغییرات استانی ساخت و سازهای مسکن کشور در بهار 98 نشان می دهد 31 استان کشور را به لحاظ تحولات نقطه ای ساخت وساز می توان به چهار گروه طبقه بندی کرد. در گروه اول استان هایی قرار دارند که حجم ساخت وساز مسکن در آنها در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 تا سقف 50 درصد افزایش یافته است؛ در این گروه 13 استان یعنی استان های اردبیل، اصفهان، بوشهر، خراسان جنوبی، خراسان شمالی، خوزستان، سیستان و بلوچستان، فارس، قم، کهگیلویه و بویر احمد، مازندران، هرمزگان و همدان قرار دارند.

همچنین در گروه دوم یعنی استان هایی که تیراژ ساختمانی در آنها در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 بین 50 تا 100 درصد افزایش داشته است 7 استان آذربایجان شرقی، چهارمحال و بختیاری، سمنان، کردستان، گلستان، گیلان و لرستان هستند. در دو استان یعنی استان های آذربایجان غربی و البرز نیز در بهار 98 حجم ساخت وسازها در مقایسه با بهار 97 بیش از 100 درصد افزایش یافته است. با این حال حجم ساخت وساز مسکن در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 در سایر استان ها همچون استان های یزد، مرکزی، کرمانشاه، کرمان، قزوین، زنجان، خراسان رضوی، تهران و ایلام کاهش یافته است؛ در این استان ها حجم ساخت وسازهای مسکن در بهار 98 در مقایسه با بازه زمانی مشابه سال قبل-بهار 97-بین 5 تا 61 درصد افت نموده است.

بیشترین میزان افزایش حجم ساخت و ساز مسکن در بهار سال جاری در مقایسه با بهار سال گذشته مربوط به استان آذربایجان غربی با رشد 123 درصدی آغاز پروژه های جدید ساختمانی و سپس استان البرز با رشد 108 درصدی حجم صدور پروانه برای احداث واحدهای مسکونی بوده است. همچنین بیشترین میزان افت ساخت مسکن در این بازه زمانی مربوط به استان کرمانشاه با کاهش 61 درصدی حجم آغاز پروژه های جدید ساختمانی و سپس استان خراسان رضوی با افت 51 درصدی حجم صدور پروانه ساختمانی برای احداث واحدهای مسکونی در بهار 98 بوده است. در استان تهران نیز حجم آغاز پروژه های ساختمانی جدید در بهار 98 در مقایسه با بهار 97 معادل 10 درصد کاهش یافته است؛ این میزان کاهش در شهر تهران در این بازه زمانی معادل 23 درصد بوده است.